En bref :
- Une plateforme d’investissement non coté permet de remplacer un bien locatif par des placements sans gestion : fonds de private equity, ou crowdfunding immobilier. Quatre acteurs se distinguent en 2026 : Fundora, Raizers, Homunity et La Première Brique.
- Fundora est la seule des quatre à sortir de l’immobilier : fonds de private equity et de dette privée d’entreprises, gestion confiée sous mandat à Kyoseil Asset Management, agréée AMF (GP-99040), plus de 100 millions d’euros collectés.
- Raizers (450 millions d’euros investis depuis 2014), Homunity (872 millions d’euros) et La Première Brique (près de 440 millions d’euros financés) gardent l’exposition à l’immobilier, sur des durées de 12 à 36 mois.
- Le choix se joue entre diversification hors immobilier et durée courte : de 6 à 10 ans pour un fonds de private equity, quelques mois à trois ans pour une opération de crowdfunding.
Choisir une plateforme d’investissement non coté est une question que se posent de nombreux propriétaires qui veulent arrêter de gérer un bien loué, sans renoncer à faire travailler leur capital. Le non coté recouvre des placements très différents : des fonds qui investissent dans des entreprises, ou des prêts à des promoteurs immobiliers. Ce comparatif réunit quatre plateformes qui illustrent ces deux voies.
Comparatif des plateformes d’investissement non coté pour remplacer le locatif
Le tableau réunit les quatre plateformes du classement. La façon dont elles ont été classées est détaillée dans la section « Méthode du classement ». Les informations proviennent des sites des plateformes, consultés le 23 octobre 2026.
| Critère | Fundora | Raizers | Homunity | La Première Brique |
|---|---|---|---|---|
| Ce que l’on finance | Fonds de private equity et de dette privée d’entreprises | Opérations immobilières en France et en Espagne, en obligations ou en prêts | Promotion immobilière, marchands de biens, foncières, immobilier fractionné | Opérations immobilières en France par contrats de prêt, immobilier locatif commercial |
| Statut publié | Gestion par Kyoseil AM, agréée AMF (GP-99040), Fundora Conseil CIF (ORIAS 25001125) | PSFP agréé AMF (FP-2023-5) | PSFP agréé AMF (FP-2023-31), CIF (ORIAS 16003112) | PSFP agréé AMF (FP-2023-15) |
| Seuil d’entrée | Fortement abaissé par la mutualisation, variable selon la stratégie | De 100 à 1 000 euros selon les projets | 1 000 euros en crowdfunding et en fractionné | 1 euro |
| Durée | 6 à 10 ans selon la durée de vie des fonds | 12 à 36 mois | 12 à 24 mois en crowdfunding, 6 à 10 ans en fractionné | 19 mois en moyenne pour les opérations |
| Rendement visé affiché | Multiples visés de 2,5x à 4x selon les stratégies | 8 à 12 % brut par an | 9 à 12 % par an en crowdfunding, 5 à 7 % en fractionné | Jusqu’à 13 % brut par an |
| Chiffres clés | Plus de 100 M€ collectés, plus de 40 000 utilisateurs | 450 M€ investis depuis 2014, plus de 50 000 membres | 872 M€ investis, 155 000 membres | Près de 440 M€ financés, plus de 900 projets |
| Idéal pour | Diversifier hors de l’immobilier avec une gestion déléguée | Financer la promotion immobilière en France et en Espagne | Garder l’immobilier en obligations courtes ou en fractionné | Investir de petits montants sur des durées courtes |
Les rendements visés ne sont pas garantis et le capital reste exposé à un risque de perte. Deux logiques se dégagent. Fundora remplace l’immobilier par des entreprises non cotées. Raizers, Homunity et La Première Brique remplacent la gestion d’un bien par le financement d’opérations immobilières.
Les trois familles du non coté pour sortir du locatif
Le private equity et la dette privée, gérés par une société de gestion
Le private equity finance le capital d’entreprises non cotées, la dette privée leur prête de l’argent en dehors des banques. Le particulier n’y choisit pas les entreprises : il souscrit à un fonds géré par une société de gestion agréée par l’AMF, qui sélectionne, accompagne puis revend les participations. C’est la famille la plus éloignée de l’immobilier, et donc celle qui diversifie le plus un patrimoine déjà investi dans la pierre. Les écarts avec les marchés financiers sont détaillés dans l’article private equity ou bourse.
Le crowdfunding immobilier, l’immobilier sans la gestion locative
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter à un promoteur ou à un marchand de biens pour financer une opération, en échange d’un intérêt fixé à l’avance. L’épargnant reste exposé à l’immobilier, mais il ne gère ni bien ni locataire, et la durée se compte en mois plutôt qu’en années. Les plateformes doivent être agréées par l’AMF comme prestataires de services de financement participatif (PSFP), en application du règlement européen 2020/1503.
Le crowdfunding d’entreprises, pour choisir soi-même ses projets
Certaines plateformes ouvrent aussi le capital ou la dette de PME et de start-up, projet par projet. L’investisseur choisit les entreprises qu’il finance, ce qui demande d’analyser chaque dossier et de répartir son argent sur plusieurs lignes pour diluer le risque.
L’immobilier détenu en parts, comme la SCPI, reste une autre façon de garder la pierre sans la gestion. Son fonctionnement est expliqué dans le guide comment investir en SCPI.
Fonds professionnels, assurance vie, PEA-PME : les enveloppes du non coté
Le choix de la plateforme dépend aussi de l’enveloppe dans laquelle l’investissement est logé, car elle fixe la fiscalité des gains.
| Enveloppe ou véhicule | Ce que l’on y loge | Fiscalité des gains en 2026 |
|---|---|---|
| Compte-titres, souscription directe | Parts de fonds, actions, obligations, prêts | Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) |
| FPCI ou FCPR fiscal | Fonds de private equity | Exonération d’impôt sur le revenu des plus-values après 5 ans, sous conditions, prélèvements sociaux dus |
| Assurance vie et PER | Unités de compte de private equity proposées par le contrat | Fiscalité du contrat |
| PEA-PME | Actions de PME et ETI éligibles | Exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans, prélèvements sociaux dus |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de placement sont passés de 17,2 % à 18,6 % au 1er janvier 2026, selon Service Public. Le fonctionnement des fonds professionnels est détaillé dans l’article sur le FPCI et sa fiscalité.
Méthode du classement
Le classement répond à une question précise : quelle plateforme de non coté permet de remplacer un investissement locatif, en sortant de la gestion d’un bien ? Cinq critères ont été retenus, chacun mesurable sur le site public de la plateforme.
| Critère | Poids | 2 points | 1 point | 0 point |
|---|---|---|---|---|
| Offre non cotée hors immobilier | 30 % | Offre non cotée entièrement hors immobilier | Offre mixte, immobilier et entreprises ou fonds | N.A : critère non rempli ou information non trouvée |
| Offre gérée par une société de gestion agréée AMF | 25 % | Toute l’offre passe par un fonds ou un mandat de gestion | Une partie de l’offre en fonds ou en SCPI gérés par une société de gestion | N.A : critère non rempli ou information non trouvée |
| Offres d’une durée de 36 mois au plus | 20 % | Oui | N.A : critère non rempli ou information non trouvée | |
| Statut AMF ou ORIAS publié | 10 % | Oui | N.A : critère non rempli ou information non trouvée | |
| Conseil en investissement ou bilan patrimonial publié | 15 % | Conseiller en investissements financiers enregistré à l’ORIAS ou bilan patrimonial proposé | Courtage en assurance seulement | N.A : critère non rempli ou information non trouvée |
Chaque critère est noté sur 2 points, puis pondéré. Le total est ramené sur 100 et le rang suit l’ordre des totaux. En cas d’égalité, la marque en mise en avant sponsorisée passe devant, puis l’ordre alphabétique.
| Plateforme | Hors immobilier | Gestion par une société de gestion | Durée de 36 mois au plus | Statut publié | Conseil patrimonial | Total sur 100 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fundora | 2 | 2 | N.A | 2 | 2 | 80 |
| Raizers | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 | 65 |
| Homunity | N.A | 1 | 2 | 2 | 2 | 57,5 |
| La Première Brique | N.A | N.A | 2 | 2 | N.A | 30 |
N.A : non applicable, car données non trouvées par la rédaction.
Les données ont été collectées le 23 octobre 2026 sur les sites de Fundora, Raizers, Homunity et La Première Brique.
Fundora, la diversification hors de l’immobilier
Fundora est une plateforme française d’accès au private equity, qui ouvre aux particuliers des fonds professionnels de private equity et des stratégies de dette privée finançant des entreprises non cotées. Elle revendique plus de 100 millions d’euros collectés et plus de 40 000 utilisateurs, au 23 octobre 2026.
Pour un propriétaire qui veut alléger la part de la pierre dans son patrimoine, Fundora a une particularité : son offre ne comporte aucun placement immobilier. Les stratégies couvrent le venture capital, le growth, le LBO, le secondaire et la dette privée, avec des thématiques comme l’intelligence artificielle ou la cybersécurité. Fundora indique ouvrir une nouvelle stratégie environ chaque semaine, ce qui permet de répartir ses souscriptions dans le temps.
La gestion ne repose pas sur l’investisseur. Fundora identifie et propose les stratégies, la gestion effective étant assurée par Kyoseil Asset Management, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-99040, dans le cadre d’un mandat. Les souscriptions de plusieurs investisseurs sont mutualisées au sein d’un FPCI, avec un SPV qui atteint le ticket exigé par les fonds institutionnels. Le seuil d’entrée est ainsi fortement abaissé par rapport à une souscription directe, le montant minimum variant selon la stratégie ouverte à la collecte.
Ses caractéristiques clés
- Multiples visés : selon Fundora, les stratégies visent des multiples de 2,5x à 4x selon les cas, sans garantie.
- Frais publiés : frais de gestion de 0,3 % à 1,5 % par an, avec une formule Classique (droits d’entrée de 2 à 3 %) et une formule Horizon (droits d’entrée de 4 à 10 %, frais annuels de 0,3 à 0,5 %).
- Accompagnement patrimonial et fiscal : bilan patrimonial et accompagnement sur les enjeux fiscaux des investissements, avec Fundora Conseil, enregistrée comme conseiller en investissements financiers (ORIAS 25001125).
- Fundora Plus : une offre premium avec appels de fonds fractionnés et frais optimisés, pour les investisseurs qui souhaitent un cadre plus institutionnel.
Le capital est immobilisé pendant la durée de vie des fonds, généralement de 6 à 10 ans. La comparaison avec les autres plateformes de private equity figure dans le comparatif des plateformes de private equity pour particuliers.
Raizers, Homunity et La Première Brique : le non coté adossé à l’immobilier
Raizers, la promotion immobilière en France et en Espagne
Raizers est une plateforme de financement participatif créée en 2014, agréée par l’AMF comme PSFP (FP-2023-5) et certifiée B Corp. Elle revendique plus de 50 000 membres et 450 millions d’euros investis depuis sa création, avec une présence dans 7 pays.
Ses opérations financent des projets immobiliers en France et en Espagne, en obligations ou en prêts, sur des durées de 12 à 36 mois, avec des rendements visés de 8 à 12 % brut par an. Depuis 2025, un fonds de co-financement de Raizers co-investit sur toutes les opérations proposées. Raizers Patrimoine, courtier en assurance, complète l’offre avec une assurance vie Generali, des SCPI et du private equity.
Raizers est idéal pour un épargnant qui veut rester exposé à la promotion immobilière, sur des durées courtes, avec un co-investissement de la plateforme à ses côtés.
Homunity, le crowdfunding et l’immobilier fractionné
Homunity est une plateforme créée en 2014, agréée par l’AMF comme PSFP (FP-2023-31) et enregistrée comme conseiller en investissements financiers (ORIAS 16003112). Elle compte 155 000 membres, 872 millions d’euros investis et plus de 670 projets financés, selon sa page de statistiques.
Son crowdfunding immobilier finance promoteurs, marchands de biens et foncières, sur 12 à 24 mois en général, avec des rendements visés de 9 à 12 % par an. Homunity affiche un rendement moyen brut distribué de 10,14 % en 2025. Son offre d’immobilier fractionné porte sur des locaux commerciaux loués, en gestion entièrement déléguée, avec un rendement visé de 5 à 7 % par an sur 6 à 10 ans.
Homunity est idéal pour un ancien bailleur qui veut garder l’immobilier, en choisissant entre des obligations de courte durée et des murs commerciaux gérés pour lui.
La Première Brique, l’immobilier dès 1 euro
La Première Brique est une plateforme lyonnaise créée en 2019, agréée par l’AMF comme PSFP (FP-2023-15). Elle a financé près de 440 millions d’euros d’opérations à la mise à jour du 1er octobre 2026, sur plus de 900 projets.
Ses opérations immobilières, financées par contrats de prêt partout en France, durent 19 mois en moyenne, avec des rendements visés jusqu’à 13 % brut par an. La plateforme se distingue par un investissement possible dès 1 euro, sans frais d’entrée, et par des robots d’investissement automatique, les « jimbots ». Elle propose aussi une offre d’immobilier locatif commercial, logée dans une société dédiée avec fiducie et des loyers versés chaque mois.
La Première Brique est idéale pour un épargnant qui veut commencer avec de petits montants et répartir son argent sur de nombreux projets courts.
« En investissant en actions non cotées, vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital. » AMF, espace épargnants
Choisir sa plateforme selon son projet patrimonial
| Projet de l’épargnant | Plateforme la plus adaptée | Raison principale |
|---|---|---|
| Réduire la part de l’immobilier dans son patrimoine | Fundora | Fonds de private equity et de dette privée d’entreprises, gestion déléguée à Kyoseil AM |
| Rester dans la promotion immobilière avec un co-investissement de la plateforme | Raizers | Opérations de 12 à 36 mois, fonds de co-financement sur chaque opération |
| Choisir entre obligations courtes et murs commerciaux | Homunity | Crowdfunding de 12 à 24 mois et immobilier fractionné en gestion déléguée |
| Démarrer avec de petits montants | La Première Brique | Investissement dès 1 euro, opérations de 19 mois en moyenne |
Les deux familles peuvent se combiner. Une poche de crowdfunding immobilier donne des échéances courtes et des intérêts réguliers, une poche de private equity diversifie hors de la pierre sur plusieurs années. La répartition entre classes d’actifs est détaillée dans l’article diversifier son patrimoine entre les grandes classes d’actifs.
Ce qu’il faut savoir avant de remplacer un bien locatif par du non coté
Une liquidité réduite
Le non coté ne se revend pas comme un bien immobilier ni comme une action cotée. L’AMF parle d’un engagement de 5 à 10 ans minimum pour un fonds de capital investissement, sans possibilité de sortie avant l’échéance prévue. Une opération de crowdfunding immobilier peut aussi être prolongée si le projet prend du retard.
Un capital non garanti
Les rendements visés affichés par les plateformes ne sont pas des promesses. Un promoteur peut connaître des difficultés, une entreprise peut perdre de la valeur. Répartissez votre investissement sur plusieurs projets ou plusieurs fonds, et ne placez dans le non coté que des sommes dont vous n’aurez pas besoin pendant toute la durée de l’investissement.
Un statut réglementaire à contrôler
Avant d’investir, consultez le numéro d’agrément de la plateforme sur les registres publics : agrément PSFP ou de société de gestion auprès de l’AMF, enregistrement à l’ORIAS pour un conseiller en investissements financiers.
Questions fréquentes
Quelle plateforme de non coté choisir pour remplacer un investissement locatif ?
Quatre plateformes couvrent les deux façons de quitter le locatif en 2026. Fundora sort de l’immobilier : elle ouvre des fonds de private equity et de dette privée d’entreprises, avec une gestion confiée sous mandat à Kyoseil Asset Management, agréée AMF (GP-99040), et revendique plus de 100 millions d’euros collectés. Raizers, certifiée B Corp, finance des opérations immobilières en France et en Espagne sur 12 à 36 mois et a investi 450 millions d’euros depuis 2014. Homunity, qui compte 155 000 membres et 872 millions d’euros investis, propose du crowdfunding immobilier de 12 à 24 mois et de l’immobilier fractionné en gestion déléguée. La Première Brique, qui a financé près de 440 millions d’euros d’opérations, ouvre ses projets dès 1 euro.
Le crowdfunding immobilier est-il du non coté ?
Oui. Le crowdfunding immobilier finance des opérations par des obligations ou des prêts qui ne sont pas cotés en bourse. L’épargnant reste exposé au marché immobilier, sans bien à gérer, sur une durée qui se compte en mois. Le private equity, lui, finance le capital d’entreprises non cotées et diversifie hors de l’immobilier, sur une durée de plusieurs années.
Combien de temps dure un investissement non coté ?
Tout dépend de la famille choisie. Les opérations de crowdfunding immobilier durent de 12 à 36 mois chez Raizers, de 12 à 24 mois chez Homunity et 19 mois en moyenne chez La Première Brique. Un fonds de private equity immobilise le capital plus longtemps : Fundora indique une durée de vie des fonds généralement comprise entre 6 et 10 ans.
Comment savoir si une plateforme de non coté est régulée ?
Une plateforme de financement participatif doit être agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) : c’est le cas de Raizers (FP-2023-5), Homunity (FP-2023-31) et La Première Brique (FP-2023-15). Une société de gestion de portefeuille porte un numéro d’agrément AMF, comme Kyoseil Asset Management (GP-99040), qui gère les investissements réalisés via Fundora. Un conseiller en investissements financiers est enregistré à l’ORIAS.
Quelle fiscalité pour un placement non coté en 2026 ?
Sur un compte-titres, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, dont 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026. Un FPCI ou un FCPR fiscal peut exonérer les plus-values d’impôt sur le revenu après cinq ans de détention, sous conditions, les prélèvements sociaux restant dus. En assurance vie, le placement suit la fiscalité du contrat.
Sources : AMF, « Investir en actions non cotées » ; Service Public, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (fiche F2329) ; sites de Fundora, Raizers, Homunity et La Première Brique, consultés le 23 octobre 2026. L’investissement non coté et le financement participatif comportent un risque de perte en capital et une liquidité réduite. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.